常见的融资模式解析
房企债权类融资主要分为银行贷款、信用债、资产证券化、非标融资及境外债等五种融资方式：
一、银行贷款：
银行贷款主要有开发贷、并购贷、土地储备贷款、流动资金贷、经营性物业贷、政策性贷款等方式。目前，监管文件对土地储备贷款做出了限制，开发贷及并购贷、经营性物业贷是房企获取银行贷款主要的方式。
1、开发贷款：房地产开发贷款是指金融机构发放的房屋建设贷款，包括在土地开发建设阶段发放的、计划在房屋建设阶段继续使用的贷款，根据开发内容的不同，可以分为住房开发贷款、商品房开发贷款等，与其他融资方式相比，具有成本相对较低、审批条件更加严格的特点，一般会采取土地抵押、在建工程抵押、股东担保的增信方式。
房地产开发贷款需要满足以下条件：
· “四三二”要求，“四”即四证齐全，项目具备《国有土地使用证》、《建筑用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》，“三”是自有资金应不低于开发项目总投资的30%，后续根据国务院《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》，房地产开发项目中保障性住房和普通商品住房项目资本金维持20%不变，其他项目由30%调整为25%，“二”即具有二级房地产开发资质；
· 商业银行发布的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用；
· 商业银行在房地产开发贷款对象的选择上通常使用名单制管理，通常会对房企的销售规模，股东背景等有所要求。
房地产开发贷监管逐渐收紧，中小房企获取开发贷难度进一步加大，房地产开发贷款增长趋势有所放缓。从数据上看，房地产开发贷款余额整体呈现增加趋势，2019年年末，房地产开发贷款余额为112200亿元，同比增速10.10%，与19年三季度末相比则略有减少。
2、并购贷款：商业银行并购贷是指商业银行向并购方或其子公司发放的，用于支付并购交易价款和费用的贷款，即可以用于投资股权。
2015年银监会发布的《商业银行并购贷款风险管理指引》对并购贷款要求做了基本的要求，在此规定中，房企以并购方式拿地可以绕过开发贷中“四三二”要求的限制，获取贷款相对容易，2018年上海银监局发布《关于规范开展并购贷款业务的通知》对房地产并购贷款做了进一步规范，提出对用于房地产开发土地并购或房地产开发土地项目公司股权并购的贷款应穿透监管。
房地产并购贷款需要满足以下条件：
· 商业银行全部并购贷款余额占同期本行一级资本净额的比例不应超过50%；
· 商业银行对单一借款人的并购贷款余额占同期本行一级资本净额的比例不应超过5%；
· 并购交易价款中并购贷款所占比例不应高于60%；
· 并购贷款期限一般不超过七年。
上海银监局对房地产并购贷款做了进一步规定：
· 拟并购土地项目应当完成在建工程开发投资总额的25%以上；
· 对“四证不全”房地产项目不得发放任何形式的贷款；
· 并购贷款不得投向未足额缴付土地出让金项目，不得用于变相置换土地出让金；
· 防范关联企业借助虚假并购套取贷款资金，确保贷款资金不被挪用。
《关于规范开展并购贷款业务的通知》虽是由上海银监局发布，但在实际操作中，其他部分地区亦会选择参照执行，并购贷款也不能拥有“四三二”要求的豁免权。
目前，多数地区并购贷亦需满足“四三二”要求，房企并购规模减少。从房地产行业并购项目的变化情况可以看出，2015年房地产并购项目大幅增加，《商业银行并购贷款风险管理指引》出台后，增长势头明显受到抑制，2016年底至2017年，由于并购贷款仍旧可以绕过“四三二”条件，房地产并购项目重新恢复增长势头，2018年《关于规范开展并购贷款业务的通知》发布之后，并购贷款优势丧失，地产并购项目及金额均出现明显收缩。
3、经营性物业贷：银行向经营性物业的法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。经营性物业是指完成竣工验收并投入商业运营，经营性现金流量较为充裕、综合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，包括商业楼宇、星级宾馆酒店、综合商业设施（如商场、商铺）等商业用房。期限最长原则上不超过 8年（最长可达15年）。一般条件：
· 在银行开立基本账户或一般账户, 具有贷款证(卡),且无不良信用记录；
· 在银行的信用评级在BB以上（含），资产负债率原则上不高于70%；
· 经营和财务状况良好，具有还本付息能力；
· 拥有经营性物业全部产权,持有合法、有效的土地使用权证和房产所有权证；获得土地使用权证的方式为国有出让土地；
· 董事会或有权决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；
· 书面承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在银行办理，接受银行对物业经营收入、支出款项的监管。
· 抵押物的价值必须由具有建设部发布的《房地产估价机构管理办法》中具有二级（含）以上房地产估价机构资质条件的房地产评估公司评估。
经营性物业贷具有以下优势：
· 贷款用途灵活。经营性物业抵押贷款解决了房地产企业贷款用途监管难的问题，对于自行建造的物业，可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的自有资金，即置换出来的是属于房地产企业的自有资金，银行对企业的自有资金的使用监管力度可适当降低。
· 贷款期限长。普通的抵押贷款，贷款期限一般1年，企业面临的还款压力较大，经营性物业抵押贷款，贷款期限最长可达10年，企业可获得长期稳定的资金。
· 还款方式灵活、减轻企业财务管理费用。可根据企业资金安排和经营性物业现金流状况合理安排还款计划，经营性物业抵押贷款的还款来源是经营性物业的稳定的现金流，物业的所有租金监管到银行，即保证了贷款的按时归还，又节省了借款人的财务人员工作量和财务管理成本，使企业还款压力降到最低。
· 操作简单，解决企业融资难问题。经营性物业抵押贷款操作简单，经营性物业抵押贷款主要关注抵押物的价值和贷款期内的现金流，只要满足这两点条件（即贷款第一还款来源和第二还款来源）的经营性物业均可操作经营性物业抵押贷款业务，企业可容易得获得银行贷款。
二、信用债
房企发行的信用债可以分为企业债、公司债、短期融资券、中期票据及定向工具。
房企发行企业债的要求较为严格，最早在2004年，发改委发布《关于进一步改进和加强企业债券管理工作的通知》中规定，企业发行债券的募集资金不得用于房地产买卖，随后2011年的《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》中支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资，2016年《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》的文件中，严格限制房企发行企业债券融资，用于商业性房地产项目，因为发行企业债用途限制较多，发行规模一直不高。
信用债发行以公司债为主，净融资额较前期大幅回落。从目前存量的情况来看，房企信用债存量规模共14807.14亿元，其中公司债占据大半壁江山，存量规模10664.21亿元，占比72.02%，中期票据其次，规模3051.92亿元，短期融资券、定向工具及企业债规模较少。
三、资产证券化
根据底层资产的不同，房企涉及的ABS主要有四种，供应链ABS、购房尾款ABS、物业收费权ABS、租金类ABS。
供应链ABS的底层资产是上游供应商因提供货物或服务、承包工程等对核心房企形成的应收账款债权；购房尾款ABS由房地产开发商发起，以应收购房者的购房尾款为底层资产；物业收费权ABS由物业公司发起，以物业费收入为底层资产；租金类ABS以酒店、办公楼寓或商铺的收入为底层资产，交易结构主要有两种，涉及标的物业股权转让的类Reits和以信托受益权等为基础资产的CMBS，类Reits是由私募基金持有物业股权，构建过程中涉及私募基金份额的投资和转让，表现出Reits权益投资的特征，CMBS中专项计划并不持有物业公司股权，但可质押未来物业收入、抵押商业物业，来增强债权债务属性，部分地弥补在底层资产控制上的不足。
房地产ABS可以分为证监会主管ABS及交易商协会ABN，2018 年4 月，中国证监会与住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》支持专业化、机构化住房租赁企业发展，鼓励发行住房租赁资产证券化产品；2018年下半年，房地产行业内有多家房企申报的ABS产品被中止审核。
截至目前，证监会主管ABS余额2612亿元，交易商协会ABN余额271亿元，证监会主管ABS中，应收账款ABS、商业房地产抵押贷款ABS、信托受益权ABS、不动产投资信托REITs占比较高，金额分别为894.79亿元、665.48亿元、433.54亿元、300.12亿元及279.37亿元。
四、非标融资
资金来源大部分仍为银行资金，融资主要途径是委托贷款和信托融资。
1、委托贷款
委托贷款是指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人不承担信用风险，仅收取代理手续费。
2012年证监会发布《基金管理公司特定客户资产管理业务试点办法》放开券商、基金设立资管计划后，银行通过银证、银基合作等新增渠道投资非标资产规模增加，2012年新增委托贷款规模达12838亿元，占社融比例为8.14%，2013年新增委托贷款翻了一番，达到25466亿元，占社融比例为14.71%。2016年央行称将于2017年一季度评估时开始正式将表外理财纳入MPA，以合理引导金融机构加强对表外业务风险的管理，当年新增委托贷款规模较2016年下降63.42%。
目前监管趋紧，房企通过委托贷款融资的途径受到限制。2018年，银监会《商业银行委托贷款管理办法》出台，限制了委托贷款的资金来源、用途、资金性质、贷款领域等方面，包括不得接受受托管理的他人资金、银行的授信资金、具有特定用途的各类专项基金、其他债务性资金和无法证明来源的资金等发放委托贷款等，堵塞了金融机构通过委托贷款投资非标的渠道，委托贷款规模迅速萎缩，2018年和2019年，新增委托贷款均为负值，分别为-16061.71亿元和-9396亿元。
2、信托投资
信托投资的模式主要有债权信托、股权信托、收益权型信托及混合型信托，多数信托资金是通过信托贷款以及带回购条款的股权融资方式投资房地产企业，这里主要介绍信托贷款，带回购条款的股权融资方式在第三部分房企隐性负债中进行介绍。
信托公司向房企发放贷款同样需要满足“四三二”要求。2005年，银监会发布《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，明确了对信托投资公司向房企发放贷款需满足“四三二”条件，这一文件出台直接影响信托贷款，信托贷款规模迅速下降。2009年，银监会发布《关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》，规定了对于最近一年监管评级为2C级（含）以上、经营稳健、风险管理水平良好的信托公司可放宽四证要求、开发商资质要求。受到政策的“鼓舞”，房地产信托融资活跃起来。这一例外规定在2010年银监会《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》中被停止执行。但由于银信合作成为提供流动性的重要渠道，2010-2011年，房地产信托经历了喷发式的增长，在2011年第三季度，资金信托流向房地产领域的比例达到17.24%。
加强信托资金流入地产行业监管。2017年，银监会《关于银行业风险防控工作的指导意见》中规定，各级监管机构要重点关注房地产融资占比高、贷款质量波动大的银行业金融机构，以及房地产信托业务增量较大、占比较高的信托公司，但对房地产信托的影响有限。由于房地产信托产品的收益率相对较高，依然保持着更高的资金吸引力；2017年及2018年投向房地产领域的信托资金规模分别为22828亿元、26873亿元，同比增长59.69%、17.72%。
2019年，银监会《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》（银保监发[2019]23号，以下简称“银保监会23号文”）中提出，信托公司向房企违规融资的途径主要有：向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款，进一步规范信托公司对房企融资的模式；2019年7月，银保监会约谈房地产信托体量大的信托公司，并对部分信托公司进行窗口指导，进行余额管控。2019年第三季度起，流向房地产领域的信托资金规模较一二季度减少，全年规模增长趋于停滞。
目前，银保监会对于信托机构资金流向地产行业一直保持严监管态度，房企通过信托机构融资的难度进一步加大。信托公司一般都对于融资企业有较强的要求，现在多采用白名单制，对于白名单内的地产公司进行准入。
五、境外债
2013年，国家外汇管理局发布《外债登记管理办法》对外债登记管理流程进行了简化，14年中资美元债发行放量；2015年国家发改委发布《关于推进企业发行外债备案登记制管理改革的通知》取消企业发行外债的额度审批，实行备案登记制管理，但由于境内公司债发行主体扩容，地产企业境外融资的意愿受到影响，中资美元债发行规模反而小幅下行；2017年国家外汇管理局允许内保外贷项下资金调回境内使用，叠加境内融资成本上行，发行量呈现爆发式增长，当年发行规模达567.11亿美元，较2016年增加243%；2018年4月以来，出于控制外债风险的考虑，发改委发布《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》，房地产企业在境外发债主要用于偿还到期债务，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等。
2019年下半年，发改委发布的《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》中要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。截止目前，地产境外债存量规模共2186.19亿美元，房企境外债发行以美元债为主，另外有少量欧元、港币等。
