一、研究背景

房地产的发展，往往关注资金规模、周转速度，忽略了金融能力建设。实际上，金融能力建设关系到三个方面，一是房地产企业能不能适应经济社会发展和更好满足人民群众对美好生活的向往，这是提高房地产金融能力的出发点和落脚点。二是能力建设的过程也是增强防范金融风险能力的过程。在开放的市场环境下，房地产企业无论是投资、融资都面临更加复杂的风险，通过能力建设可以增强合规意识，确保不发生系统性风险。三是增强了参与多元化金融的能力。通过能力建设实现经营管理理念的创新，提高现代企业的治理能力。

二、目的和意义

1. 为贯彻落实国家关于房地产和金融业的宏观调控政策，引导房地产企业加强自身能力建设，提高风险防范和责任意识，保护投资者合法权益，以更专业的职业素质和执业操守，提升服务房地产经济的能力。

2. 为投资者揭示房地产企业的融资能力、投资能力和资本运营能力，展示房地产企业的运营管理和经济财富的创造力，对投资者进行房地产投资发挥重要的指导作用。

3. 向房地产行业主管部门揭示房地产企业对金融的运用效率以及房地产企业向金融深化模式转型的进度。

4. 通过全面、客观地评价房地产企业对金融综合规划运用的能力和状况，提升房地产企业的品牌力和社会影响力，促进企业进取经营，做大做强，赢取更多的市场机会。

三、研究对象

本研究对象是指主营业务为土地开发与建筑、房地产开发与经营、配套设置开发和建设、代建工程开发与建设，按照国民经济行业分类，属于K7010（房地产开发经营）和K7040（自有房地产经营活动）的房地产开发企业。

初期为数据可得性考虑，以A+H上市房企为评价对象。

四、技术可行性

（一）名称及理论基础

金融是现代经济发展的核心和重要支撑，是实现资源优化配置、提升经济运行效率的助推器。金融是房地产业财富创造的强大驱动力。房地产企业对金融的运用效率在很大程度上决定了其创富能力，这种能力最终体现为其在房地产市场中的表现，如市场份额、成长速度、行业占据规模及持续发展创新力等。同样，金融也是制约房地产企业发展的核心因素，是企业生存与发展不可逾越的门槛。伴随我国房地产行业升级转型及金融政策的变化，房地产企业正在发生从传统产销模式向金融深化模式的转型。

基于房地产对于金融的依赖，以及房企经济关系的债权、股权等金融化程度日趋复杂、金融工具使用多样化，本项研究提出了“金融能力”的概念。该概念的具体内涵是：房地产企业的金融能力是指房地产企业的投资能力、融资能力和资本营运能力三个方面。其中，投资能力侧重指向房地产企业的战略发展、盈利水平；融资能力侧重指向房地产企业的资金来源、融资成本及融资方式；资本运营侧重指向房地产企业对资产、资金的有效运营，其目标是实现资本最大限度的增值。概括起来，金融能力是房地产企业在时间维度上对现在和未来资本存量和流量的金融规划。

房地产业作为资金密集型行业，又比其他行业更易受国家金融政策的影响，因此，房地产企业构建自身的金融能力具有十分重要的意义。对房地产企业金融能力评价体系研究可以帮助企业构建自身的金融体系，提高自身的金融能力，进而在整个房地产行业中占据更加重要的地位。此项评价研究不但对房地产企业的具有重要的战略意义，而且对整个房地产行业乃至金融安全运行具有不可忽视的作用。

（二）评价指标及数据基础

本项研究的评价指标体系分为定量评价和定性评价两大部分，分别占评价总分值的95%和5%。

其中，定量部分包括：规模、偿债能力、盈利能力、资金运营、发展能力一级指标，量化分析所需数据包括：销售商品现金流、净资产、净负债率（有息负债-货币资金）/所有者权益、全部资本化比率、(现金类资产+存货（修正）+投资性房地产*0.6-预收账款)/全部债务、销售毛利率、存货周转率、利息支出/全部债务、三年平均资本增长率、预收账款/（预收账款+营业收入）、现金比率、筹资活动现金流入等。

定性部分分析所需数据和材料包括：开发资质、信用等级、是否百强、直接融资比例（资本市场融资占总融资规模的比例）、信誉状况（过往债务履约情况）等。

五、研究成果

1、选取2018年A+H上市的210家房企为考察对象。

2、定量考核指标的选取：规模、偿债能力、盈利能力、资金运营、发展能力共5大部分，12个子项；定性考核指标的选取：开发资质、信用等级、是否百强、信誉状况共4大部分。

3、针对每一个考核指标，规定其优秀、良好、平均、较差、以下5个级别的数值区间及对应分数并进行打分，按权重求得打分均值并排名。

4、中国房地产上市公司金融能力评价研究对象为在上海、深圳、香港上市的房地产企业，评价中结合定量和定性指标对房地产公司金融能力进行评价，其中，定量指标占95%的权重，定性指标占5%的权重。定量指标数据来自各公司2018年年报。基于沪深和香港会计准则在会计科目设置、统计口径、货币计量等方面存在一定差异的情况，研究中对大陆在港上市公司的数据统一进行了可比性修正，以便两地房地产上市公司能够在基准一致的基础上进行评价分析。

5、2019上市房企金融能力TOP100成果

研究显示，2019中国房地产上市公司金融能力TOP100企业，来自沪深交易所的房地产上市公司（含同时在香港上市的公司）共54家，来自港交所的房地产上市公司共46家，其中华润置地、中国海外发展、华侨城A位居三强。龙湖集团、招商蛇口、保利地插、万科A、金地集团、长实集团、世茂房地产分列第四至十位。

总体来看，金融能力前100强房地产上市公司实力较强，销售业绩良好；从偿债能力看，资本化比率适中，现金比率较高；盈利水平较强，存货周转较快，资金成本控制较好；从发展能力来看，资本增长速度较快，未来业绩具备较强保障。

上榜的房地产上市公司以民营企业占据半壁江山，共58家，充分显示了在我国房地产行业竞争日趋激烈的情形下，民营房地产公司依靠强大的金融能力，在房地产市场具备了强大的竞争力。国有或国有背景房地产公司依靠较强的品牌优势、资源优势和开发能力优势，也成为上榜名单的重要组成部分。

                                              资料来源：Wind资讯，联合整理。

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