楼市半年考：新房二手房市场冰火两重天 行业复苏13家房企销售额破千亿

2020上半年已过，楼市逐步回暖复苏。克而瑞数据显示，今年前6月，全口径销售额千亿房企达到13家，比去年同期多一家，高溢价地在大量热点、重点城市频现。

  随着各大房企入市，这些项目预售价随之“水涨船高”，普遍上涨千元。与新房的火热相比，二手房进入市场低迷期，普遍降价出售也难寻租客。

  升温的不仅是新房销售，还有全国土拍市场。自2020年第二季度以来，受疫情影响而延迟出让的各个优质地块陆续入市，加之融资政策上的倾斜，房企大发公司债，展开“报复性拿地”。

  中国城市房地产研究院院长谢逸枫向长江商报记者分析称，在房地产市场继续回暖之际，要稳定房价，实现政策调控目标，必须在加大土地供应、增加普通商品房建设过程中，切实打破“土地热”与“房价涨”这一逻辑循环。要打破这一循环，既要控制好土地价格，防止非理性拿地行为，又要引导房价预期，坚定“住房不炒”的主基调。

  新房二手房市场冰火两重天

  “没想到疫情过后，房价还上涨了。”疫情之前就一直在看房的王璐毕业后留在武汉工作三年有余，一直想在武汉买一套属于自己的房子。她向长江商报记者说道，自己在疫情前心仪的几个楼盘，最近开盘都上涨了几百甚至几千元。

  “每次开盘都会涨一点，下次开盘估计还会再涨。”一位大型楼盘营销负责人告诉长江商报记者，5月份以来，武汉陆续有楼盘传来房价上涨的消息。

  据统计，4月，武汉按下重启键，楼市也随之开始复苏进程，成交量不断攀升；4-6月，武汉新房分别成交6627、11977、13316套，5、6月更是连续突破万套，分别环比上涨80.73%、11.18%。在2020年上半年这个特殊的时期，武汉楼市实际销售时间不足120天，4.36万套成交量已超出市场预期。

  随着5、6月的成交上扬，新房价格也小幅回升，据国家统计局数据，5月武汉新房价格环比4月份上涨0.4%，同比2019年5月份则上涨7.4%。

  与火热的新房市场相比，二手房进入市场冰冻期。“一套150万的房子降了10来万都没有卖出去，来看房的也寥寥无几。”在武昌二环内有一套60平房子的罗女士向长江商报记者感叹道，自从去年挂出去后，价格一降再降还是没有卖出去，疫情过后，人们都想改善住新房，二手房就更不好卖了。据贝壳数据，上半年武汉二手房挂牌量激增5倍，成交低迷。

  二手房不好卖也不好租。已退休的王师傅在光谷鲁巷有一套二居室。地段好，有地铁，生活方便，优势明显，但很难出租。特别是今年遇到特殊情况，所以复工以来，王师傅的第一件大事就是把房子租出去。折腾了快一个月，终于签完了新合同。“一年3.8万，租了。”他很失落，因为这远低于他预期的价格。

  王师傅并不是个例，可以代表大部分房东心态。今年的租房行情就是，宁可降一些租金，也不愿失去一个租客，一旦空置，再有人接手就没有那么容易了。

  对于疫情后新房二手房出现的差异现象，谢逸枫向长江商报记者分析称，由于疫情期间出现的普遍居家隔离现象，人们对房屋品质以及物业环境等的要求越来越高，刺激一大批改善客群购房，成交结构或将上移，但一部分租房客群也会被倒逼买房。近期房企各类营销促销优惠活动增多，同时部分品质项目即将相继推出，对刚需、改善性购房者来讲是一个不错的上车时机。

  房企销售回暖拿地分化加剧

  武汉楼市回暖是全国房地产行业复苏的一个缩影，从上半年房企的销售数据就可以窥见。

  据数据显示，2020年上半年，房企逐步修复因疫情影响的业绩，TOP100房企销售额均值为512.1亿元，其中销售额破千亿房企13家，较去年同期（12家）增加1家；TOP100房企权益销售额共计3.7万亿元，市场份额为57.5%，上升4.5个百分点。

  6月，市场热度持续、房企去化加速，TOP100房企单月实现全口径销售金额14517.2亿元，环比增长33%。单月业绩同比逐月回升，自4月转正后进一步提升至13.8%。

  从上半年的销售集中度来看，TOP50房企集中度与去年同期相比基本持平，而TOP51-100房企和TOP100之后房企的集中度分别同比下降0.7和1个百分点，权益金额集中度出现一定回落。

  克尔瑞认为，在目前的市场背景下，规模房企的竞争优势日益凸显。随着资源加速向优势企业集聚，将推动行业集中度继续走高。而对于50强之后的房企而言，竞争优势已不再明显。行业竞争加剧之下，该梯队房企的增长空间或将进一步受限。预计全年房企梯队分化将继续加大，TOP50正成为房企规模发展的重要分水岭。

  2020年上半年，土地市场也呈现火爆、冷清两极分化趋势。一二线城市、核心三四线城市土地加杠杆，掀起房地产市场复苏回暖。

  按照中指院统计数据显示，2020年上半年，全国300个城市土地出让总金额为2.37万亿元，同比增长3%。杭州上半年卖地收入总额达1500亿元，连续三年居年中榜首，上海、北京、广州和南京4个城市卖地收入均超过700亿元，位列榜单第2-5席。不过，从供应角度来看，2020年上半年，300个城市土地整体供应量同比上涨1%，成交量减少11%，成交均价上涨14%，溢价率下降3%。

  分城市来看，一线城市土地供需比走高，出让金较去年上涨超过50%，溢价率同比下滑3个百分。二线城市土地供应量较去年上扬，成交量同比走低，出让总金额同比减少。三、四线城市供应量同比基本不变，成交方面量跌价涨，溢价率达到19%，超越一、二线城市。

  谢逸枫认为，进入二季度以来随着疫情的阴霾逐渐褪去，全国土地市场活跃度提升，市场加大供货力度，弥补了疫情期间的供应不足，同时成交形势也开始明显回暖，一方面是二三月份积压的土地需求集体释放；另一方面，受到当前融资环境较为乐观的影响，房企手中粮草充足。

  线上营销卖房、全民经纪人成趋势

  行业回暖，房企销售逆势上涨跟创新线上营销方式、发展全民经纪人息息相关。

  今年，受疫情影响，全国各地线下卖房活动暂停。房企再次纷纷喊出全民卖房的口号。开发商纷纷推广自家的线上营销平台，并号召全民加入经纪人的行列。

  有监测数据显示，今年以来，200强房企中有143家房企重启或新推出线上售楼处，107家房企推出集团或区域自有平台线上售楼处，其中搭建小程序的就达到85家。

  “加入全民经纪人，月入上万不是梦”。疫情期间，各大房企打出这样的广告充斥在各种社交平台。全民经纪人是全民营销活动的另一种称呼，是指任何人都可以成为地产项目的销售人员，并推荐身边有购房需求的人到地产项目营销中心选房，客户成功购房后，经纪人获得相应佣金回报。根据项目情况，少则几千，多则上万，一般收益在1-3%之间。

  “现在卖一套房子的钱比自己的工资还高。”在一家互联网公司做游戏项目销售的李乐向长江商报记者谈起自己现在正在做全民经纪人的时候十分得意，她坦言自己也是一次偶然机会看到一家大型房企招全民经纪人的广告，疫情期间在家闲着、抱着试一试的心态加入，通过自己的人脉成功卖出房还拿到了不菲的佣金。

  此外，各大房企开始着力推广自己的线上营销平台上，又掀起一波全民营销、全民兼职销售员或经纪人的浪潮，如碧桂园的“凤凰云”、恒大的恒房通、富力旗下的富力好房等。房企的目的很简单，给予和中介机构同样甚至更低的佣金，发动尽可能多的人来卖房。

  从现实成效来看，全民经纪人的营销方式确实助推了业绩的增长和房子的去化率。例如恒大就创下了3天成交近5万套，锁定580亿元销售额的战绩，整个2月实现了470亿的销售额，是唯一一家成交上涨的企业。而且通过低认购金额和注册奖励等举措，圈到了一大批客户，这一庞大的客群，未来有可能成为取代中介渠道的资本。

  易居研究院研究中心严跃进向长江商报记者表示，“全民经纪人”营销模式是一把双刃剑，一方面，大力推行“全民经纪人”模式是一种营销创新，让普通人也能赚到高额佣金，并有效带动房企销售业绩，让这个市场更加多元化；另一方面，这种模式首先势必会打破房产经纪市场的正常秩序，私单乱飞，对于广大购房人而言，难以得到专业规范的服务保障。

  武昌一楼盘开盘现场火热，咨询者络绎不绝。

编者观点：从上半年的楼市表现看：

1、一线、新一线、二线城市依然是资本和开发商的追逐热点，土地及销售均快速回暖，增值潜力显现，同时受到房地产“四限”的影响，一、二手房市场依然存在倒挂。

2、房企集中度继续增加，百强市场占有度持续在50%以上，市场将继续向百强企业集中。

3、“全民经纪人”模式不具有可持续性，虽可短期内促进部分房企的销售业绩，如长期持续，将扰乱地产的秩序。