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  • 世联研究丨2020年10月房地产行业融资报告

    2020-11-24

    世联研究丨2020年10月房地产行业融资报告融资全面收紧,房企资金链迎大考在供需两端的违规资金来源均持续收紧叠加市场观望情绪渐浓的情况下,预计短期房企对销售回款的依赖度加大,这将意味着促销战愈发激烈,部分房企的资金链将承受巨大考验:7月,国资委表示“将持续加大房地产领域项目的监管力度”;8月,银保监会郭主席发表文章表态“房地产泡沫是威胁金融安全的最大‘灰犀牛’”、住建部与央行出台“三道红线”;9月,银保监会表示“将持续开展30多个重点城市房地产贷款专项检查,压缩对杠杆率过高、财务负担过重房企的过度授信,加大对‘首付贷’、消费贷资金流入房市的查处力度”,融资监管趋严明显;10月,《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》,要求继续严控房地产信托规模;近期,银保监会还向各大银行、股份制银行通报信用卡业务检查发现主要问题,并指出部分机构分期产品资金涉嫌违规流入房地产领域。综上,预计监管层将将继续严控房地产违规资金来源。1债券融资——境内发债规模环比回落明显,境外发债表现相对平稳全行业发债情况:2020年10月,内地房地产行业(境内房企,含地方城投类地产公司,含永续债)境内外合计发债规模为722亿元,环比增长-28%,同比增长23%。民营房企发债情况:2020年10月,内地民营房企境内外合计发债规模为383亿元,环比增长-37%,同比增长21%。数据来源:WIND,世联研究总体看,本月房企境内发债环比回落明显,境外发债仍有一定增长,国企是发债主力,占比6成;境外发债则相反。在“三道红线”的限制下,预计部分房企的发债融资规模将被迫收缩。2债券偿付——借新偿旧维持紧平衡,收缩规模将是必然截止2020年10月31日,全行业(境内房企,含地方城投类地产公司,不含永续债)未到期境内外的债券规模为4.13万亿,其中民营房企为2.20万亿。整体来看,全行业10月债券融资规模与偿还规模几乎平衡(未考虑利息偿付),但民营房企净融资为-98亿。考虑到银行贷款方面亦已收紧,加之销售市场转冷,后期预计房企将继续维持大力度促销回笼资金。此外,“三道红线”的面世,部分房企“高杠杆+高周转”为核心的扩张模式难以为继。短期来看,部分踩线房企被迫加大促销力度和回款速度,并降低拿地规模。如恒大继9月提前偿付百亿债务后,本月在10天之内连续提前偿还了约300亿的未到期债务。3融资成本——房企境内外发债成本分化,优质房企发债成本下降显著延续我们此前的观点,疫情对全球经济冲击严重,海外疫情拐点仍远未到来,海外流动性泛滥,负利率深度和广度继续扩散,全球比差逻辑下中资美元债受追捧。从9月公布的国内社融和M2数据看,总体超预期。虽然下半年来央行多次强调货币政策将“更加灵活适度,精准导向”,不再提“合理充裕”,表明国内流动性宽松拐点已过,但总体相比去年仍宽松有余。在“三道红线”之下,房企被迫收缩规模、降负债。然而在货币环境总体宽松的背景下,针对房企融资监管呈现收紧态势,这或将导致全市场短期合规的融资需求边际减少,财务稳健的房企尤其是国央企的融资成本将下降。境内发债方面,10月央企、地方国企、民营房企发债的加权平均票面利率分别为3.53%、3.77%、6.09%,国央企发债成本仍然维持较低水平,多家国有房企发行的短融票面利率均低于3%;民营房企方面略有抬升,主要是阳光城、蓝光、新力等几笔长债成本均在6.5%以上,拉高了平均成本。境外融资方面,国央企继续保持发债低成本,民营房企发债回落至18年以来的较低水平。海外疫情第二波爆发,海外大宽松仍在持续,全球资产荒之下,中资美元债备受追捧,尤其优质房企的债券更是如此,如碧桂园一笔5亿美元的5年期债券,票面利率仅3.125%,较过往境外融资成本有显著下降。4信托融资——信托融资监管持续收紧,融资规模连续回落根据用益信托网数据,10月新发行的投向房地产方向的新增信托项目金额为512亿元,环比下降16%,同比下降22%。自7月融资收紧以来,融资规模持续回落,10月新成立的地产信托(含未发行)规模仅202亿,环比大幅下降65%。2020年5月,银保监会出台《信托公司资金信托管理暂行办法(征求意见稿)》,进一步限制了信托公司对于非标债权资产的投资,鼓励做标品,并规定全部集合资金信托投资于同一融资人及其关联方的非标债权资产的合计金额不得超过信托公司净资产的30%。虽然监管层对于该意见稿的实际执行层面还未落地,但一直在逐步往此方向落实。10月底,银保监会信托部向各地银保监局《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》,要求继续严控房地产信托规模,按照“实质重于形式”原则强化房地产信托穿透监管,严禁通过各类形式变相突破监管要求,严禁为资金违规流入房地产市场提供通道,切实加强房地产信托风险防控工作。据悉,此次专项排查主要针对房地产信托业务的持续合规监管情况、风险防范化解情况及落实整改问责情况,信托部要求各银保监局于2020年11月30日前将排查情况上报。随着信托的监管力度空前,意味着房企通过各类“创新”变相绕过监管的信托融资难度剧增,房企的资金链进一步紧绷,对于前段拿地的影响将更为明显。5上市房企股权融资——金辉与当代旗下物业上市,恒大配售募资43亿10月,内地房企股权融资共计73.1亿港元:金辉与当代集团旗下物业公司第一服务赴港上市,恒大配售募资43亿港元。免责声明:本文来自腾讯网新闻,不代表中房协投融平台的观点和立场。

  • “三道红线”之后,房企都在干啥?

    2020-11-15

     中房网讯“三道红线”政策,已确切成为房地产市场的“分水岭”。  随着“三道红线”的融资监管新政出台,大小房企一门心思冲规模的势头也戛然而止。整体看,为适应监管新规,房地产企业投资力度持续下降,营销创新手段却层出不穷。同时,为了加大回笼资金力度,多家房企传出股权转让的消息,而不同类的房地产企业之间,表现也有所分化。  强化销售,线上抢客“收割”市场  房地产拥抱互联网,从来没有如此强烈。  疫情以来,房企明显强化了线上销售渠道,也加大了在各类直播平台的推广力度,还有一部分房企甚至自建系统推动线上成交,从线上引流到线上购房的发展趋势明显。在“三道红线”之后,房企无一不加大了强化销售的举措,线上销售更是被进一步寄予了期望。  随着阿里的正式入局,房地产线上营销被推向了高潮。尤其是进入四季度,作为房企年度业绩的最后冲刺阶段,开发商通过“双11”引流的动作愈发频繁。  今年的“双11”,房企线上抢客大潮愈演愈烈。天猫、京东、苏宁等头部电商巨头都开设了专门的平台以“收割”市场,一场线上卖房大战正如火如荼地展开。在“双11”购物节,阿里喊出了“全国一半在售楼盘即将登陆‘双11’打折”的口号,据悉,参加阿里易居此次活动的房企多达百余家。  苏宁易购联合了碧桂园、富力、融创、绿城、首开等知名房参与苏宁易购‘双11’百亿元补贴,甚至有超500套特价房补贴五折至七折。  同样,贝壳找房推出的“11.11新房节”,联合恒大、万科、碧桂园、富力、华润、中海、保利、融创等全国百余家品牌开发商超7000个楼盘参与,覆盖超90%在售主流楼盘。  由此可见,“三道红线”的压力之下,强化销售,创新营销思路与“蹭热点”将是今后的常规动作。  拿地热情降温,房企有所分化  受融资收紧以及优质地块供应节奏放缓等因素影响,房企拿地热情出现一定下降。特别是临近年末,土地市场整体降温明显。  从溢价率看,近期多数地块几近底价出让。例如,11月4日,南昌1宗商住用地成功出让,最终保利(江西)房地产开发有限公司以3.96亿元竞得,溢价率为1.06%,楼面价为4907.81元/平方米。值得注意的是,除房企参与竞拍积极性有所降低外,近期成交的地块也鲜有单宗超过50亿元的大型“地王”地块。  如果按照“三条红线”将房企划分为“红、橙、黄、绿”四档来看,不同类的企业拿地表现分化明显。尤其是红、橙两档房企,在拿地力度上显著放缓,投资及时踩下“刹车”。  根据克而瑞研究中心的报告显示,红色档位房企9、10月份平均投资金额较前8月平均下降了25%,橙色档位房企也大幅下降了22%,黄色档位房企投资力度降幅则缩小至12%,而绿色档位房企则几乎没有受到影响,投资力度仅微降2%,基本维持稳定。  从销售TOP50房企来看,不同档位企业的投资变化更为明显。红、橙和黄色三档企业的单月投资金额从9月开始下行,这三类企业9-10月份投资金额较年内最高峰时期下降7成左右,政策影响力度可见一斑。而绿色档企业9-10月拿地金额仍然居高不下,成为唯一拿地保持稳健偏积极的企业,即使与年内拿地最高峰相比,9、10月份也仅微降8%和5%,甚至10月份拿地金额出现上扬的趋势。  另外,从拿地销售比看,销售50强房企中红、橙、黄色档位房企的拿地销售比自8月以来持续下降,其中红色档位房企的拿地销售比已经降至0.1左右;反观绿色档位房企在9、10月份也保持较高拿地积极性,甚至10月单月拿地销售比还达到0.49,高于1-8月整体水平。  业内人士分析认为,一方面,很多房企前三季度拿地量已经很多,而临近年底,多数房企面临降负债、增加现金流的压力。在此背景下,房企拿地热情减退,可以增加整体安全性。  股权转让逐渐升温,央企响应监管要求  融资监管压力下,房地产行业出现新一轮股权转让热潮,资金紧张的规模房企主动挂牌出售动作频繁,股权转让出现升温的迹象。  房企通过部分股权转让引入有实力的合作方提前回笼资金,也通过整体股权出售剥离难以盈利甚至亏损的资产,降低负债率。据不完全统计,从9月开始,北京、上海、广州、重庆等产权交易所房企子公司挂牌数量较之前明显增长。  克而瑞研究中心报告指出,股权转让信息暴增的直接原因是融资环境收紧。融资监管新规“三道红线”出台后,大部分房企有一条或多条指标“踩线”,政策压力下,房企开始主动调整融资结构,通过增发新股、子公司IPO等方式加强股权融资,而出售部分资产是回笼资金最快速的方法之一。  从股权转让信息公布情况看,华侨城、招商和金茂三家央企较为频繁。一方面,本身央企在经营上倾向于稳健保守,并非行业内的高杠杆企业,积极出售股权主要是为了响应监管要求。从客观方面看,国资委要求央企资产转让原则上都要通过产权交易所的公开挂牌程序,因而央企转让相关信息更为公开。从行业趋势看,其余很多房企应该也有转让动作,只是未达到公告标准,因而披露信息有限。  克而瑞研究中心分析认为,股权转让潮的出现,是行业资金压力的体现,高杠杆、高负债、现金流状况不佳的房企生存空间收窄。规模房企尚且需要股权变现以符合监管要求,抵御风险的能力更弱的中小房企面临的压力更大。  今年仅5家房企港股IPO成功,那些尚未上市的房企融资渠道有限,更需要通过出售项目和股权的方式缓解财务压力。克而瑞研究中心预计,房企的股权转让潮将会延续,中小房企地产业务收缩退出的现象可能加速,行业的集中度也将在洗牌后进一步提升。  市场传递的迹象告诉我们,房企正在加速“适应”新政。  来源:中房网综合整理

  • 【三条红线】红线下房企投资“踩刹车” 绿档房企积极补仓

    2020-11-14

        自8月20日住建部和央行在重点房企座谈会上提出“三条红线”至今已过去近三个月。按照已知的“三条红线”标准,房企被划分为“红-橙-黄-绿”四档管理。  受此影响,三季度房企投资金额大幅下滑26%,尤其9月份,TOP50房企投资金额呈现断崖式下跌,单月投资金额较二季度均值下降42%。从长远来看,房地产市场发展的逻辑将会被重构,未来高增长将一去不复返。  具体到不同档位的房企来看,投资分化日益明显,红、橙两档房企拿地力度显著放缓,投资踩“刹车”,9、10月份平均投资金额较前8月平均分别下降了25%、22%,绿档房企则保持稳定,单月投资金额并未出现断崖式下跌,受到政策调控影响较小。  在高增长不复存在的大背景下,企业如何在发展过程中保持财务稳健,顺利跨越周期风险,成为需要思考的重要命题。  01  红档房企投资金额下降25%  8月20日发布的“三条红线”资管新规,成为房企年内投资转折的“分水岭”,房企整体投资力度持续下降,拿地表现分化明显。  具体来看,红色档位房企9、10月份平均投资金额较前8月平均下降了25%,橙色档位房企也大幅下降了22%,黄色档位房企投资力度降幅则缩小至12%。  反观绿档房企,投资力度仅微降2%,几乎没有受到影响,整体保持稳定。数据来源:企业中报、CRIC  以TOP50房企阵营来看,四档房企的投资变化更为明显。红、橙、黄三档房企单月投资金额从9月开始下行,9-10月份投资金额较年内最高峰下降70%左右,政策影响力度较大。  绿色档企业9-10月拿地金额仍然居高不下,其中10月份拿地金额甚至出现上扬的趋势,整体投资节奏保持稳健偏积极,相较于年内拿地峰值,9、10月份仅微降8%和5%。数据来源:企业中报、CRIC  从拿地销售比看,销售50强房企中红、橙、黄色档位房企的拿地销售比自8月以来持续下降,其中红色档位房企的拿地销售比已经降至0.1左右。  绿色档位房企在9、10月份也保持较高拿地积极性,10月单月拿地销售比甚至达到0.49,高于1-8月整体水平。数据来源:CRIC  02  下半年绿档房企投资发力  在相对严格的监管政策下,绿档房企之所以能够保持较高的拿地积极性,与其稳健的财务数据和拿地节奏不无关系。  从典型绿档房企单月拿地金额变化情况来看,以中海、保利为例,两家房企在上半年拿地节奏相对较为保守,下半年开始逐渐发力,7-10月份拿地金额较上半年拿地金额已经分别上涨了15%和30%。原因在于,此类房企投资节奏往往后置,拿地重心均放在三四季度,在政策收紧的情况下财务稳健,投资节奏影响较小。  除此之外,龙湖的投资力度则相对放缓。从投资金额来看,龙湖9、10月份投资金额连续下滑,且环比降幅分别达到39%、66%。数据来源:CRIC  03  65%新增土储位于一二线城市  绿档房企在市场整体拿地力度下行的情况下,逆势积极补仓核心城市的土储。  克而瑞研究中心数据显示,9-10月份百强房企约一半左右新增土储位于一二线城市,而绿档房企的投资比例达到了65%。  以龙湖和华润为例,近两个月,龙湖新增土储中有9宗位于武汉、西安、福州等热点二线城市,此外在常熟、三亚、无锡等三四线城市中的经济强市也有所收获。华润近两个月新增土储中位于一二线城市达10宗,三四线城市新增土储仅有2宗。  整体来看,在其他房企拿地谨慎的情况下,绿档房企积极补充一二线城市土储,不仅符合企业战略,还将对其各项财务指标形成良性循环。数据来源:CRIC  04  绿档房企拿地成本进一步降低  从拿地成本来看,绿档房企在近两个月积极补仓的同时严控拿地成本,拿地成本进一步降低。  克而瑞研究中心重点监测的5家典型企业中,9-10月份拿地成本与前8月相比不升反降的房企有4家,其中龙湖、华润的拿地成本降幅均在40%以上。而中海拿地成本则相对走高,究其原因主要是因为在北京、厦门竞得高单价宅地,同时在无锡、东莞等热点三四线城市拿地,推升拿地成本。  从地价/货值比来看,绿档房企也将拿地成本控制在合理范围内,龙湖的拿地成本约占单位货值的30%左右,保利拿地成本占单位货值的近四成,此外华润、中海和金地的拿地成本约占单位货值40%左右。  此类房企典型的特征是,企业投资倾向于一二线城市,土地楼板价较三四线偏高,土地成本在总成本中比重较大,以此推断绿档房企的新增土储将保持一定的盈利空间。数据来源:CRIC  从本质上来讲,“三道红线”有利于行业趋稳向好发展,对靠高财务杠杆,盈利能力较弱的企业将是较大的考验。政策严控之下,房企之间的分化日益加剧,大部分房企放缓拿地节奏,但财务优势明显的绿档位房企正在低调补仓。  对于绿档房企而言,能够更好的从挑战中把握投资机遇,补仓的同时能够有效控制成本、保证盈利空间,这将对企业良性发展有着重要的意义,预计未来这部分企业的优势更为明显,业绩表现和盈利水平将有进一步提升的可能,未来行业新一轮洗牌将加速到来。

  • [克而瑞]房企“双总部模式”背后的三大意图

    2020-07-30

     "双总部模式"是随着经济、技术的发展,企业为提升竞争力、实现效益最大化,在不同地域设置两个或两个以上总部的创新管理模式。  ◎ 研究员/朱一鸣、汪慧  "双总部模式"是随着经济、技术的发展,企业为提升竞争力、实现效益最大化,在不同地域设置两个或两个以上总部的创新管理模式。近年来,“双总部模式”在房地产行业也较为常见,成为房企实现战略扩张的重要路径。特别是2019年以来,华夏幸福、蓝光、禹洲、弘阳、三盛、文一等房企相继采取双总部运营模式,受到行业广泛关注。  1 2019年以来多家房企设立“双总部”,“+上海”模式最普遍  近年来,由于发展需要,不少房企加入到“双总部模式”探索中,前有恒大实施“深圳、广州双总部”战略,后有蓝光、弘阳、三盛、文一等设立第二个总部,启动双总部运营模式。今年6月,禹州深圳总部正式启动,上海、深圳双总部模式落地,此外,世茂也有意打造南北双总部。整体来看,2019年以来,“双总部模式”在房企掀起一波小高峰,受到越来越多的关注。从当前房企“双总部模式”的落地情况来看,基本可概括出两大特征:  一是,目前“双总部模式”以中型房企为主。2019年以来启动“双总部模式”的房企中华夏幸福与蓝光规模较大,2019年销售金额分别为1451.59亿元、1015.37亿元;其余像禹洲、弘阳、三盛、文一均处于规模上升期,其中禹洲、弘阳近年来发展保持了较高的增速,是冲击千亿的有力竞争者,而规模相对较小的三盛和文一增长诉求同样强烈。由此可以看出,中型房企较多采取“双总部模式”,这也是实现战略扩张的重要路径。  二是,“+上海”的双总部模式最为常见。2019年,蓝光、弘阳、三盛以及文一都选择在上海设立总部,形成“原总部+上海”的双总部模式。整体来看,“+上海”的双总部模式几乎成为一种标配。上海强大的资本、资源优势以及在长三角地区的区位优势,对于房企实现规模扩张以及进行全国化布局起到重要的推动作用,由此吸引了众多房企将总部迁至于此,同时也成为“双总部模式”下房企第二总部选择的热点城市。  2房企启动“双总部模式”的背后意图  “双总部模式”的选择与房企自身发展的运营管理以及战略需求都息息相关,该模式最大的特点在于既可以继续发挥原总部作用,巩固大本营优势,同时又可以借助第二总部形成双核心联动、协同发展,实现战略扩张。  但具体来看,不同企业由于发展差异化,采取“双总部模式”的意图也会有所不同,大致可以总结为以下三类:  一是,借助高能级城市作为跳板,进行全国化布局,成为多数区域性房企采取“双总部模式”的主要原因之一,例如蓝光、三盛、文一等。区域性房企项目发展与储备集中度高,深耕优势突出,大本营的发展权重占比均较高。但由于全国化布局是多数区域性房企发展到一定阶段的必然选择,“双总部模式”在“深耕与外拓并举”的战略部署下适用性较强。  一方面,对于区域性房企来说,放弃原总部机会成本高,外拓市场也面临不确定性风险,保留原总部不仅有利于经营管理顺利进行,同时可以缓冲外拓风险;另一方面,对于总部位于非一线城市的房企来说,总部的资本、资源优势以及辐射能力都偏弱,因此这类房企往往会选择上海、深圳等一线城市设立第二总部,高能级城市辐射能力强,借助高能级城市开启全国化布局,跳板作用性大,接受度更高。因此,区域性房企在保留深耕优势,同时满足全国化布局需求下,采取“双总部模式”不失为良策。二是,深入目标战略区域,集中力量拓展布局,打破路径依赖局限,也是房企设立双总部的重要驱动因素,例如华夏幸福、禹洲等增设深圳总部,布局大湾区。在目标区域设立总部更容易切入市场,同时更便于不同区域业务的直接管理,减少中间成本,集中力量打开市场局面。当前,在政策红利下,大湾区竞争加剧,华夏幸福、禹洲均增设深圳总部,意在加码大湾区布局。其中,华夏幸福在总部北京的统领下,形成京津冀发展路径,深圳总部的设立,形成南北格局,同时“双总部模式”弱化了南北差异化因素影响,有利于华夏幸福由环京津冀向全国布局发展。禹洲的主力区域在长三角,2019年业绩贡献超过六成,随着深圳总部的设立,禹洲提出大湾区在五年内至少要贡献公司业务总量的20%-30%,由此大湾区或成为第二大核心区域,对业绩贡献起到更大份额的补充作用。  三是,部分房企选择“双总部模式”进行产业分离管理、业务分工合作,提高协同效率,多元化发展的规模房企可采用该模式合理整合业务板块。多元化发展房企涉及产业、业务线条复杂,“双总部模式”下,对于不同总部的优劣势安排不同发展侧重点,有助于提高不同板块的发展效率和效益。例如,恒大启动“深圳广州双总部战略”,看重了深圳资本市场的发展程度,将地产主业转移到深圳,充分发挥深圳的资源、机会以及辐射能力,而广州总部主要负责旅游、健康等业务,各总部职能定位清晰、明确。  3“双总部模式”存在一些难点  尽管“双总部模式”可以在房企战略扩张中发挥积极的推动作用,但是在该模式下,房企也面临了一些难点,若处理不当,“双总部模式”不仅无法达成预期目标,还会扰乱企业正常经营管理秩序。  首先,第二总部的选择尤为重要。房企在第二总部的选择要结合自身战略发展以及所选城市的发展资源和辐射能力,充分发挥总部的统领作用。例如,禹洲启动深圳总部,加码布局大湾区,我们可以从年报数据披露发现,截至2019年底,禹洲位于大湾区的土储建面仅为125.1万平方米,占总土储建面6.2%,值得注意的是禹洲在深圳并无土地储备,如何借助深圳总部展开在大湾区的角逐,这是禹洲面对最直接的问题。  其次,双总部分工清晰、明确是提升协同效率的关键。“双总部模式”的目标是要实现效益的最大化,明确化、清晰化总部之间的职能,有助于各司其职、协同发展,提升办公效率。总部之间的分工要考虑到各自总部的优势所在以及不同的发展需求,进行合理规划与安排。此外,“双总部模式”的实行必然涉及内部组织和人事的重大调整。“双总部”的设立与进入正常运行需要经历一个较长的筹备期,包括职能部门的设置、人员配备等工作。企业在进行组织和人事的调整中,可能会牵扯到利益相关,影响到企业的正常运营管理,因此如何有序、高效的内部调整将直接关系“双总部模式”顺利落地。  双总部之间的协调、融合并不是一蹴而就的事,“双总部模式”运行前期,企业必然要投入大量人力、物力、财力予以支持,这是“双总部模式”顺利运行的前提与保证。  总结:2019年以来,“双总部模式”被多家房企相继采用,主要以中型房企为主,同时上海成房企第二总部的优选,蓝光、弘阳、三盛等均加设上海总部。当前,市场竞争格局已经形成,“双总部模式”在房企战略扩张中的优势凸显。我们预计,未来区域深耕型房企在全国化布局进程中将越来越多采取“双总部模式”,但同时“双总部模式”下,房企也面临一系列挑战,因此“双总部模式”的实行也要尤为慎重。

  • “面粉”加量上新,部分城市地王频出,新一波土拍狂欢来了!

    2020-07-30

    梅雨期还没过,夏至已经降临。升温的不仅是气温,还有全国土拍市场。  自2020年第二季度以来,随着因疫情而延迟出让的各个优质地块陆续入市,加之融资政策上的倾斜,房企大发公司债,展开“报复性拿地”。杭州、南京、厦门、福州、东莞、成都等二线城市频出地王,北上广深也加速上新。  高溢价拿地频现,房企钱从何来?  土拍市场热度不减  克而瑞数据显示,上周重点城市的成交规模环比再度增加,其中一线城市成交量更是环比大增5倍,超过4成的地块成交溢价率在20%之上,包括宁波、嘉兴、绍兴、温州等在内的多个长三角城市更是有多宗地块超高溢价成交。  其中最为惊人的是,6月15日招商蛇口在徐州竞得的一宗地块,成交价24.11亿元,楼面价为6579元/平方米,溢价率高达138.45%,且竞价次数高达796轮竞价。  如今,土拍市场依旧热度不减,下一轮“狂欢”即将开启。  日前,2020中国(南京)城市土地展顺利举办,此次南京打算一口气推出112幅土地招商,面积合计约750万平方米,遍布南京河西新城、江北新区、南部新城、紫东地区、雨花台区、江宁区、浦口区等几乎所有热点区域,为即将到来的“土拍狂欢”做足了准备。  此外,包括上海、武汉等热点一二线城市在内的多个城市也将多幅地块摆上货架。  6月23日,武汉两宗原定于2月19日入市出让的涉宅用地将重新挂牌,总计出让面积约17.58万平方米,起始总价132亿元。与此前不同的是,恢复挂牌出让文件明确指出不接受联合竞买。  6月19日,上海市土地交易市场也挂牌6宗地块,总起始价56.26亿元,总计建筑面积42.25万平方米。6宗地块分布于青浦、闵行、嘉定3个区,其中4宗住宅用地,1宗商住办用地,1宗商业用地,将于7月内陆续出让。  至于土拍热度是否会持续下去,业内普遍认为答案是肯定的。  “至少目前来看,土拍市场短时间内不会降温,只会逐渐趋于理性。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者分析称,5月份大多数房企的销售均回正,这对于土拍市场具有很大的刺激作用,增强了不少房企的信心,特别是很多二线城市,由于疫情导致很多优质地块的出让被延迟,早在3月-4月时就已经被不少有资金优势的国企、央企抢占先机,所以出现如今的土拍狂欢不足为奇。  房企扩“融”春天  支撑土拍持续火热的背后是“不差钱”的房企们。  自2月份获得数个政策礼包的加持后,拥有利率优势的公司债就成了房企融资的首选,且利率越来越低,房企的扩“融”之路似乎进入了“春天”,往常备受青睐的海外债甚至一度断档。  不仅如此,在此基础上,不少房企甚至开始频繁回售此前发行的高利率债券,转而新发低利率新债。  6月19日,恒大公告称,将开展对15恒大03债券的回售。该债券发行规模82亿元,发行日期2015年7月8日,票面利率6.98%,期限为7年。  目前,恒大地产宣布最近的回售登记期为2020年6月24日至2020年6月30日,回售价格100元/百元面值,以1000元为一个回售单位。同时,恒大地产宣布未回售部分债券票面利率不调整,即2020年7月8日至2022年7月7日期间这只债券票面利率仍为6.98%。  而在此之前,仅6月份恒大地产就已经新增发了两支公司债,筹资总额达到65亿元,票面利率分别为5.6%和5.9%,远低于其回售债券利率。  此外,金地同样在刚刚发行了20亿元利率仅有3.3%的新债之后,选择了回售高利率存量债券。根据上交所公告,金地日前决定回售的公司债分别为“18金地05”“18金地05”,两支债券总额为40亿元,票面利率分别为5.58%和4.85%。  还有房企选择直接下调存量债券的利率。  6月19日,万科公告公司债券(第三期)的发行结果,债券最终实际发行数量为20亿元,品种一实际发行8亿元,票面利率为3.2%;品种二实际发行12亿元,票面利率为3.9%。  而就在两天前,深交所披露,万科第三次公告提示拟下调5年期“17万科02”公司债,第3年末起后2年的年息率即从4.54%下调到2.3%。若投资人不满意,可以选择回售,也就是公开抛售。  这已经是万科今年第二次下调存债利率,7天前,万科曾公告另一只5年期“17万科01”公司债第3年末起后2年的年息率从4.54%直接下调到1.9%。  事实上,下调债券利率的不止万科一家。  6月16日,根据上交所公告,龙湖关于“15龙湖03”7年期公司债起始于2015年7月至2020年7月的前5年存续期年息率4.2%,但第5年期末,龙湖决定存续期后2年下调年息率至3.3%。  6月15日,金隅集团透露已完成“20金隅03”公司债的发行,5年期、20亿元的规模,票面利率仅为3.24%。此前,该公司将“17金隅01”公司债后2个计息年度的票面利率由5.2%下调到3.2%。  一位中型上市房企高管向《国际金融报》记者表示,这一波房企存量公司债利率调整大致始于今年4月份,多以千亿级或头部房企为主,部分下调利率幅度惊人,也证明如今的国内融资环境确实宽松了不少,这就给了发债主体对利率的调整选择权。  至于是否会有回售压力,上述高管表示,如今的市场已经是卖方市场了,很好募资,所以房企的资金的确宽裕,也就不存在回售压力。事实上,年底前为了报表看上去健康,房企的现金一般都是宽裕的,而年初受到疫情影响,市场前景不明朗,导致大多民营房企处于观望状态,钱一直留在手里,这才导致销售回暖之后,房企在土地市场上的“报复性消费”行为。  在他看来,现金就是用来周转的,特别是在如今行业加速洗牌的情况下,手中囤积大量现金势必阻碍企业发展。“相反,房企补充土储并不那么急迫,因为大都保持了3-5年的土储规模,即便土储少的,也有2年左右。”

  • 50城卖地超2万亿 40家房企拿地过百亿

    2020-07-30

      据中原地产研究中心统计数据,截至2020年6月23日,50城卖地2.07万亿,同比上涨15%,40家房企拿地过百亿,34个城市卖地超过200亿,北京、杭州、上海卖地突破千亿。  近一段时间,全国土地市场持续升温,特别是杭州、深圳、广州、北京等城市高价地持续出现,房企积极拿地趋势开始出现。  中原地产首席分析师张大伟分析认为,降准降息等政策影响下,房企拿地积极性逐渐提高,多地再次出现高溢价率土地成交,特别是厦门等地再次出现历史最高总价百亿地块,使得土地市场热度持续提升。从数据看,年内已经出现了3宗百亿高总价地块,另外合计21宗超过50亿,企业的资金面宽松明显出现了。  “疫情对房企的资金链影响虽然大,但国内融资难度降低,部分企业拿地积极性再次出现了提高。”张大伟认为,房企开始积极拿地,主要是为了追求市场规模,特别是很多近年拿地很少的企业,也开始积极拿地。

  • 部分融资类业务收紧 信托监管持续加码

    2020-07-30

     信托业正迎来巩固治乱象成果的“保卫战”。记者获悉,银保监会日前下发《关于信托公司风险资产处置相关工作的通知》(下称《通知》),要求信托公司压降违法违规严重、投向不合规的融资类信托业务。同时,多家信托公司收到来自银保监会信托部的窗口指导,明确各家公司压缩主动管理类融资信托的具体规模。  《通知》明确,需要重点压降的一是金融机构借助信托通道开展监管套利、规避政策限制的融资类业务;二是信托公司偏离受托人定位,将自身作为“信用中介”,风险实质由信托公司承担,违法违规开展融资类业务。  按照监管部门的年初规划,2020年全行业压降1万亿元具有影子银行特征的融资类信托业务。另外,按照银保监会的原有计划,信托业还需在2019年末基础上继续压缩通道类信托,压降规模为2万亿元。  银保监会有关部门负责人坦言,虽然信托业转型发展取得了一定成绩,但行业发展中的一些突出问题仍然存在,如行业风险防控形势仍然较为严峻,信托回归本源、转型发展所受内外制约因素依然较多等,需要在下一步工作中继续予以推进解决。

  • 市场成交与信心持续复苏,百强房企拿地节奏明显加快!

    2020-07-30

    中房网讯(亚晨/文)随着市场成交量和信心的持续复苏,房企销售进一步上扬,拿地的积极性也在明显提升。  克而瑞研究中心近日发布的报告显示,随着市场的持续复苏,5月份TOP100房企单月实现全口径销售金额10915.4亿元,环比增长21.3%,同比增速自4月转正后进一步显著提升至12.2%。与去年全年的月均销售相比,5月百强房企单月全口径业绩也提升近13%。  土地市场方面,也呈现量价齐升、持续回暖的趋势。超过六成销售TOP50房企单月拿地金额较1-4月份显著提升,其中近半数房企投资金额超过50亿元,投资强度在逐步加码。  克而瑞研究中心预计,6月份房企将进一步加紧供货、加大去化力度,在冲刺半年度业绩的同时,力争将疫情对销售的负面影响降至最低。虽然疫情影响逐渐减弱、市场持续复苏,但今年企业整体的去化压力仍然较大。特别是受疫情影响销售承压,出于对现金流安全的考虑,“促销售、抓回款”仍是房企今年年内的重要目标。同时,随着土地市场逐步回归正轨,6月份土地成交量或继续维持年内较高水平。而城市、地块和企业之间的分化也持续加剧,投资潜力大的城市、以及部分城市优质地块将面临更激烈竞拍,一二线城市和长三角三四线城市尤为明显,“捡漏”难度持续提升。  百强房企单月销售业绩破万亿元  根据克而瑞研究中心日前发布的《2020年1-5月中国房地产企业销售TOP100排行榜》显示,TOP100房企单月实现全口径销售金额10915.4亿元,环比增长21.3%,同比增速自4月转正后进一步显著提升至12.2%。与去年全年的月均销售相比,5月百强房企单月全口径业绩也提升近13%。如果从累计业绩来看,2020年1-5月TOP100房企累计全口径业绩降幅自3月以来继续收窄,同比下降7.9%。  报告显示,5月份TOP100房企中有77家单月业绩环比提升,67家企业单月业绩同比增长。其中,碧桂园5月得益于五一期间的促销及线上直播活动,单月实现全口径销售金额798亿元,同比增长13.2%,单月业绩规模创年内新高。恒大1-5月实现全口径销售规模2735.7亿元,单月及累计业绩分别同比增长14%和18.2%。此外,世茂、金地、金茂、招商、龙光、佳兆业、中梁等房企5月业绩表现较为突出,同环比均实现明显增长。  另一方面,虽然大部分房地产企业单月销售业绩继续呈现环比提升的态势,但受疫情影响,1-5月份百强房企各梯队销售金额入榜仍呈同比降低的态势。  土地市场延续回暖趋势,房企拿地节奏明显提升  随着市场成交量的好转,土地市场也延续了4月的回暖趋势。  克而瑞提供的数据显示,截止至5月28日,300城经营性土地总成交建面17975万平方米,总价达5522亿元,环比分别下降14.%和12.9%。但考虑到月末浙江、武汉等地仍有多宗土地集中出让,预计整月成交体量大概率会追平甚至高过4月。而随着热点城市优质地块供应放量,5月平均楼板价也达到3072元/平方米的新高。同时,在一二线城市的带动下,溢价率也实现五连涨,升至16.5%。  整体来看,5月份成为房企拿地的小高峰,土地市场呈现量价齐升态势。  根据克而瑞研究中心发布的《2020年1-5月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜》来看,截止至5月末新增货值百强门槛提升至65.9亿元,环比提升26%,年内新增货值百强总货值已经接近3.3万亿,这也意味着房企拿地节奏在明显提升。  其中,超过六成销售TOP50房企单月拿地金额较1-4月份显著提升,其中近半数房企投资金额超过50亿元,投资强度在逐步加码。值得注意的是,全国化的规模房企如碧桂园、中海、世茂、旭辉等,其5月拿地金额几乎接近前四月之和,较1-4月平均拿地金额涨幅超200%。另一方面,龙光、越秀、德信等区域型企业也在对“根据地”进行巩固。  如果结合销售情况来看,除了中海、龙光、中骏等单月拿地销售比超过1,投资力度较大外,碧桂园、绿地、融创等多数房企单月拿地销售比仍保持在行业平均水平,同样从侧面反映了投资加码之下房企拿地仍然保持谨慎和理性的态势。此外,近三成销售TOP50房企5月投资金额较前4月均值有所下滑,其中绿城、招商、新城、中梁等下滑幅度在25%以上。克而瑞研究中心认为,主要是由于投资节奏不同所致,这些企业均是前四个月拿地金额较多,5月份相对“缓一缓”,如绿城在一季度持续投入之后,5月拿地金额降至71亿,即便投资放缓,但其单月拿地金额仍然领先大多数房企。  拿地销售比方面,1-5月销售百强拿地销售比涨至0.37,已高于去年平均水平,疫情影响褪去后一季度挤压的纳储需求得到释放。分梯队来看,第二梯队房企拿地最为积极,拿地销售比高达0.54,其中绿城、中南、龙光前5月拿地销售比均在0.7以上;其次TOP21-30企业拿地销售比也达到了0.45,后两个梯队拿地销售比也均高于均值。10强房企拿地销售比仅为0.29,在各梯队中垫底,一方面体现了10强房企土储规模的优势显著,仍有不急于拿地的底气;另一方面也体现了行业加速整合、中小型房企加速拿地的迫切性。尽管从拿地销售比来看,10强房企积极性不如其他梯队,但10强企业年内新增货值仍占百强新增货值的37%,前20强房企新增货值占百强总货值的6成以上,龙头房企的规模优势依旧显著,强者恒强格局难以打破。  此外,从拿地分布来看,百强房企拿地建面中,一二线成交占比约为5成,三四线占比微涨2个百分点;区域分布上,中西部和长三角仍是企业最积极拿地区域,尤其中西部的省会城市和长三角城市,如重庆、合肥、南京、宁波、无锡、常州等城市较多地块吸引了10家以上开发商的参拍,部分地块竞拍轮数甚至超百轮,企业拿地热情较高。  报告显示,截止至5月末,杭州是最受百强房企青睐的城市,其次西安、重庆、成都、武汉等来自中西部的省会仍然是房企投资的重点。而在三四线城市中,百强房企在温州的投资远超其他城市,整体而言,较受欢迎三四线城市依然主要位于长三角、珠三角区域。

  • 25个高外贸依赖度城市收入下滑,对楼市影响几何?

    2020-07-30

    受新冠疫情影响,海外经济体陷入增长困境,需求大幅滑坡,显著拖累我国进出口贸易。基于海外订单需求锐减,外贸依存度高的城市产业经济下行压力持续加剧,尤其加工贸易型主导的城市受冲击更大。  依照城市外贸依存度超全国水平、二产占比相对较高两大筛选标准,我们从全国286个地级市中筛选出25个高外贸依赖度城市,集中分布在东南沿海地区,浙江、广东、山东、江苏等四省皆有多城入围。  随着居民就业以及收入预期下降,高外贸依存度城市房地产市场前景不容乐观,潜在购房需求或将增长乏力,购房消费降级乃至延期已是大概率事件。本文将从外贸依存度高的各个城市薪资水平变化、疫后复苏情况、高外贸依存度城市购房需求规模和客户结构变化,深入研究重点城市未来市场变化。  进出口贸易是拉动我国经济增长的传统“三驾马车”之一,对于我国经济长期高速增长起到不可忽视的作用。受困于海外经济增长陷入困境,需求大幅滑坡,显著波及我国进出口贸易。  2020年前两月,我国出口同比骤降17.2%,这在历史上也并不多见;4月因前期订单集中交付出口增速由负转正,但5月出口再次步入负增长,同比下降3.3%。进口也是持续走低,且有加速下滑的趋势,5月进口同比下降16.7%,跌幅较上月增加2.5个百分点。长期来看,海外经济体复苏进程仍难言乐观,需求或将持续低迷,我国进出口贸易下行压力依旧不容小觑。  一季度经济增速同比下降6.8%,这在历史上也并不多见。与此同时,居民失业率高企,且连续数月维持在较高水平。2月,全国城镇调查失业率一度升至6.2%高位,环比大增0.9个百分点,3月以来失业率仍居高不下,依旧维持在6%左右。再加上今年全国普通高校毕业生达874万人,同比增加了40万人,今年“两会”政府工作报告强调“六稳”、“六保”,城镇调查失业率要控制在6%左右。这意味着居民就业仍是今年最大的压力,部分家庭或将面临失业导致收入停摆的隐忧。  在经济增长承压的大背景下,外贸依存度高的城市更易受负面冲击,市场购买力或将大不如前,对楼市的冲击也更加明显。受此影响,高外贸依存度城市房地产市场前景着实不容乐观,潜在购房需求或将增长乏力,购房消费降级乃至延期已是大概率事件。  01  高外贸依赖度城市  集中于沿海四省25城  01  筛选标准  外贸依存度超全国均值、二产占比高  相较而言,加工贸易型主导的城市更易受负面冲击,意即第二产业占比相对较高的城市,更易受相较低迷的外贸市场大环境影响。主要原因在于制造业相对刚性,而在海外订单需求大幅下滑的情况下,加工贸易型企业营收或将明显回落,进而拖累企业员工就业、收入预期。  依照城市外贸依存度超全国水平、二产占比相对较高两大筛选标准,对全国286个地级市进行筛选,最终筛选出以下25个高外贸依赖度城市。  02  地域分布  多以东南沿海地区为主  高贸易依赖度城市集中分布在东南沿海地区,浙江、广东、山东、江苏等四省皆有多城入围,浙江省入围城市最多,包括嘉兴、湖州、绍兴、宁波、台州、温州和金华在内的7城入围,占比近三成。  由于受历史沿革及区位因素影响,东南沿海城市是我国最早开放的口岸城市,进出口贸易长期占据较大的经济比重,典型如广东中山,这里是全球最大的灯具市场,产业经济较为发达,各镇皆形成了各具特色的主导产业,绝大多数依赖于出口贸易。  02    多城招聘岗位及薪资明显降低  01  招聘岗位整体降17%  疫情后高外贸依存度城市招聘需求有序复苏,尽管招聘量仍有所下滑,但并未明显失速。随着疫情后各行业复工复产有序推进,25个高外贸依存度城市企业招聘需求也在逐步复苏,2020年上半年月均招聘岗位总量稳步回升至48.5万个,较2019年月均招聘岗位总量仍下降17%,整体跌幅仅略高于全国15%的平均降幅。  高外贸依存度城市招聘需求复苏步调不一,营口、郑州招聘量领跌,湖州、苏州基本恢复至疫前。截至2020年上半年,9成以上高外贸依存度城市月均招聘岗位均有不同程度的回落,且跌幅都在10%以上。尤其是营口、郑州招聘需求骤减,跌幅多达36%。仅湖州、苏州两城招聘需求恢复至疫前,2020年上半年月均招聘岗位较2019年月均基本持平。  02  薪资整体偏低,月薪2万以上不足2%  高外贸依存度城市居民薪资收入整体偏低,月薪1万以下低薪岗占比超9成,2万以上高薪岗占比则不足2%。  25个高外贸依存度城市支柱产业大都是加工出口贸易型产业,企业招聘岗位薪资主要集中在月薪1万元以下,2020年上半年月均招聘岗位量占比都在9成以上。并且,近7成高外贸依存度城市月薪5千元的低薪岗占比过半,汕头、威海和营口更是超60%。  月薪2万元以上的高薪岗非常有限,2020年上半年月均招聘岗位量占比普遍不足2%,集中在苏州、宁波、佛山这类二线以及强三线城市。  03  月薪5千以下、3万以上岗位明显缩量  高外贸依存度城市低薪以及高薪岗明显缩量,月薪5千以下低薪岗招聘量全线回落,6成城市3万以上高薪岗皆降,但1-3万中高薪岗整体运行平稳。  外贸下行压力下,25个高外贸依存度城市大幅裁减了月薪5千元以下的低薪岗和3万元以上的高薪岗。相较于2019年月均招聘量,月薪5千元以下低薪岗2020年上半年月均招聘量全线回落,营口、郑州跌幅皆超30%;6成高外贸依存度城市月薪3万元以上高薪岗皆降,金华、南通和烟台显著缩量,整体跌幅超40%。月薪1-3万元中高薪岗整体运行平稳,烟台、苏州、无锡等更具韧性。  由于近7成高外贸依存度城市月薪5千元以下的低薪岗占比过半,叠加2020年上半年低薪岗月均招聘量全线回落,难免将拖累居民就业以及收入水平,失业率高企、收入停摆等问题凸显。  03  25城疫后市场复苏分化  依照疫后复苏程度和成交走势25城大致可以划分四类:第一类持续低迷型,典型如珠海、烟台、崇左和日照;第二类回升乏力型,如中山、无锡和金华;第三类逐步转暖型,典型如宁波和郑州;第四类强劲转暖型,如湖州、温州、常州等。  01  持续低迷型  珠海、烟台成交同比跌幅超30%  珠海、烟台、崇左、日照等城市受疫情冲击严重,疫后市场自发性修复不足,需求明显不济,商品住宅成交持续低迷,疫后成交同比跌幅未见收窄趋势甚至进一步走阔,6月同比跌幅仍超30%。  典型如珠海,受疫情影响2月商品住宅成交面积跌破5万平方米,同比跌幅高达62%。3月以来,房地产市场未见明显起色,成交虽有所回升,但整体仍处低位,同比跌幅都在50%以上。6月成交面积升至25万平方米,同比仍降54%。  02  回升乏力型  中山、无锡市场热度不高  中山、无锡和金华等城市疫后市场有所复苏,短期内成交大幅反弹,但随着前期积压的需求释放殆尽,5月以来复苏动能明显减弱,成交趋稳,市场热度较疫前仍有明显差距。  以无锡为例,疫后市场迅速复苏,成交同比跌幅明显收窄乃至转正,但持续时间周期较短,前期积压的购房需求快速释放之后,增量购房需求增长乏力,成交整体趋于走稳,同比再次步入下降通道。6月,无锡商品住宅成交60万平方米,同比下降32%,市场热度较去年同期相差甚远。  03  逐步转暖型  宁波和郑州成交跌幅收窄  此类城市房地产市场快速复苏,市场需求集中释放,5、6两月市场复苏动能未见减弱,成交继续回升,同比跌幅明显收窄,典型如郑州、宁波。  以郑州为例,2月受疫情影响房地产市场断供,成交跌至历史低位。疫后房地产市场逐步转暖,房企顺势加紧供货,成交持续回升,同比跌幅大幅收窄。6月,郑州商品住宅成交118万平方米,同比跌幅进一步收窄至1%。但主城区和环郑区域市场冷热不均,主城区新开盘项目平均去化率基本达到70%;供求压力较大的环郑区域新开盘项目平均去化率仍低于30%,去化压力较大。  04  强劲转暖型  常州、温州市场迅速转暖  苏州、常州、温州等疫后市场迅速转暖,且市场热度持续回升,3月以来商品住宅成交面积持续走高,同比率先转正。其中,常州、温州和东营增长最为显著,上半年累计成交更是同比转正。  以常州为例,2月楼市成交显著缩量,同比近乎腰斩。但疫后房地产市场迅速转暖,成交持续放量,6月成交面积进一步回升至101万平方米,创近年来单月新高,同比增长21%。上半年,常州累计成交353万平方米,同比增长5%。  04  需求规模与结构分化加剧  疫情后,信贷资金整体趋向宽松,仍是房地产市场持续复苏的实质性动因,高外贸依存度城市也是明显受益,7成以上城市成交稳步回升,同比跌幅持续收窄乃至同比转正。  预计2020年货币政策整体稳健偏积极,年内再降准、降息预期强烈,房地产信贷政策整体中性偏积极,相较充裕的资金仍将通过各种渠道进入地产领域,在一定程度上有助于提振居民购房消费。  短期内,在信贷资金整体趋向宽松的助力下,高外贸依存度城市房地产市场仍将有序复苏,成交有望稳中有升,同比跌幅或将进一步收窄,且更多城市成交有望同比转正。  01  市场前景持续分化,看好苏州和湖州  受居民就业、收入预期等多方面因素影响,高外贸依存度城市房地产市场前景或将持续分化。  首先,绍兴、南通、江门等招聘岗位整体下滑幅度有限,上半年月均招聘岗位量整体跌幅仍低于全国平均降幅。但随着复工复产有序推进,企业招聘岗位仍有进一步提升的空间,绝大多数工薪家庭收入大概率将继续走稳,房地产市场仍有需求支撑。尤其是绍兴,疫情后房地产市场持续复苏且同比转正,预计市场热度有望惯性延续,成交或将保持在较高水平。  其二,上半年苏州、湖州企业招聘需求基本恢复至疫前,加上疫后房地产市场迅速转暖,6月成交已同比转正,预计市场热度有望惯性延续,成交仍有一定的提升空间。  其三,惠州、温州和中山等城市受外贸影响较大,预计房地产市场复苏动能或将有所减弱,成交进一步上行空间着实有限,部分城市成交或将小幅回落。典型如东营,尽管疫情后房地产市场复苏进程好于预期,成交已率先同比转正,但由于企业招聘需求持续低迷,2020年上半年月均招聘岗位量较2019年月均下降26%,居民收入预期或将有所下滑,届时楼市成交或将转升为降。  而郑州、营口产业经济发展形势最为严峻,企业招聘需求锐减,2020年上半年月均招聘岗位同比减少36%,大量工作岗位消失,拖累居民就业,失业率或将明显回升。典型如郑州,基于贸易保护主义作祟,以富士康为首的进出口代加工企业海外订单需求大幅减少,居民就业、收入预期或将阶段性调整,其对河南省内的外迁人口吸附力或将有所减弱。在外来人口增长陷入瓶颈,叠加居民收入预期适度下移,潜在购房需求或将增长乏力,成交继续上行空间有限,个别月份更将向下调整。  02  改善性需求坚挺,刚需市场不容乐观  依旧居民薪资档次结构性变化,各类型需求市场或将进一步分化。  由于高外贸依存度城市居民薪资收入整体偏低,月薪1万元以下招聘岗位占比超9成。受此影响,潜在刚需置业群体收入预期或将有所下滑,市场购买力或将明显不济,购房贵且难等问题将愈加突出,预计今年刚需市场仍不容乐观,成交或将持续低迷。  月薪1-3万元中高薪岗整体运行平稳,苏州、无锡和烟台等更具韧性,招聘量仍有不同程度的增长。联系到2016年以来,绝大多数城市主力购房诉求已由早先的刚需过渡至改善性需求,三房、四房晋升为成交主力,成交占比也是稳步提升。而在中高薪家庭收入预期继续走稳的情况下,预计改善性需求仍将持续释放,成交有望维持在较高水平。  此外,6成高外贸依存度城市月薪3万元以上的高薪岗明显下降,金华、南通和烟台更是显著缩量,整体跌幅超40%。不过,高端收入群体资产配置多元化,薪资收入往往只占据很小的比重,普遍有不菲的财富积累,户均总资产在千万以上的家庭不在少数,市场购买力依旧强劲。因此,豪宅市场仍有强劲的需求支撑,成交有望继续走稳。

  • 楼市半年考:新房二手房市场冰火两重天 行业复苏13家房企销售额破千亿

    2020-07-30

    2020上半年已过,楼市逐步回暖复苏。克而瑞数据显示,今年前6月,全口径销售额千亿房企达到13家,比去年同期多一家,高溢价地在大量热点、重点城市频现。  随着各大房企入市,这些项目预售价随之“水涨船高”,普遍上涨千元。与新房的火热相比,二手房进入市场低迷期,普遍降价出售也难寻租客。  升温的不仅是新房销售,还有全国土拍市场。自2020年第二季度以来,受疫情影响而延迟出让的各个优质地块陆续入市,加之融资政策上的倾斜,房企大发公司债,展开“报复性拿地”。  中国城市房地产研究院院长谢逸枫向长江商报记者分析称,在房地产市场继续回暖之际,要稳定房价,实现政策调控目标,必须在加大土地供应、增加普通商品房建设过程中,切实打破“土地热”与“房价涨”这一逻辑循环。要打破这一循环,既要控制好土地价格,防止非理性拿地行为,又要引导房价预期,坚定“住房不炒”的主基调。  新房二手房市场冰火两重天  “没想到疫情过后,房价还上涨了。”疫情之前就一直在看房的王璐毕业后留在武汉工作三年有余,一直想在武汉买一套属于自己的房子。她向长江商报记者说道,自己在疫情前心仪的几个楼盘,最近开盘都上涨了几百甚至几千元。  “每次开盘都会涨一点,下次开盘估计还会再涨。”一位大型楼盘营销负责人告诉长江商报记者,5月份以来,武汉陆续有楼盘传来房价上涨的消息。  据统计,4月,武汉按下重启键,楼市也随之开始复苏进程,成交量不断攀升;4-6月,武汉新房分别成交6627、11977、13316套,5、6月更是连续突破万套,分别环比上涨80.73%、11.18%。在2020年上半年这个特殊的时期,武汉楼市实际销售时间不足120天,4.36万套成交量已超出市场预期。  随着5、6月的成交上扬,新房价格也小幅回升,据国家统计局数据,5月武汉新房价格环比4月份上涨0.4%,同比2019年5月份则上涨7.4%。  与火热的新房市场相比,二手房进入市场冰冻期。“一套150万的房子降了10来万都没有卖出去,来看房的也寥寥无几。”在武昌二环内有一套60平房子的罗女士向长江商报记者感叹道,自从去年挂出去后,价格一降再降还是没有卖出去,疫情过后,人们都想改善住新房,二手房就更不好卖了。据贝壳数据,上半年武汉二手房挂牌量激增5倍,成交低迷。  二手房不好卖也不好租。已退休的王师傅在光谷鲁巷有一套二居室。地段好,有地铁,生活方便,优势明显,但很难出租。特别是今年遇到特殊情况,所以复工以来,王师傅的第一件大事就是把房子租出去。折腾了快一个月,终于签完了新合同。“一年3.8万,租了。”他很失落,因为这远低于他预期的价格。  王师傅并不是个例,可以代表大部分房东心态。今年的租房行情就是,宁可降一些租金,也不愿失去一个租客,一旦空置,再有人接手就没有那么容易了。  对于疫情后新房二手房出现的差异现象,谢逸枫向长江商报记者分析称,由于疫情期间出现的普遍居家隔离现象,人们对房屋品质以及物业环境等的要求越来越高,刺激一大批改善客群购房,成交结构或将上移,但一部分租房客群也会被倒逼买房。近期房企各类营销促销优惠活动增多,同时部分品质项目即将相继推出,对刚需、改善性购房者来讲是一个不错的上车时机。  房企销售回暖拿地分化加剧  武汉楼市回暖是全国房地产行业复苏的一个缩影,从上半年房企的销售数据就可以窥见。  据数据显示,2020年上半年,房企逐步修复因疫情影响的业绩,TOP100房企销售额均值为512.1亿元,其中销售额破千亿房企13家,较去年同期(12家)增加1家;TOP100房企权益销售额共计3.7万亿元,市场份额为57.5%,上升4.5个百分点。  6月,市场热度持续、房企去化加速,TOP100房企单月实现全口径销售金额14517.2亿元,环比增长33%。单月业绩同比逐月回升,自4月转正后进一步提升至13.8%。  从上半年的销售集中度来看,TOP50房企集中度与去年同期相比基本持平,而TOP51-100房企和TOP100之后房企的集中度分别同比下降0.7和1个百分点,权益金额集中度出现一定回落。  克尔瑞认为,在目前的市场背景下,规模房企的竞争优势日益凸显。随着资源加速向优势企业集聚,将推动行业集中度继续走高。而对于50强之后的房企而言,竞争优势已不再明显。行业竞争加剧之下,该梯队房企的增长空间或将进一步受限。预计全年房企梯队分化将继续加大,TOP50正成为房企规模发展的重要分水岭。  2020年上半年,土地市场也呈现火爆、冷清两极分化趋势。一二线城市、核心三四线城市土地加杠杆,掀起房地产市场复苏回暖。  按照中指院统计数据显示,2020年上半年,全国300个城市土地出让总金额为2.37万亿元,同比增长3%。杭州上半年卖地收入总额达1500亿元,连续三年居年中榜首,上海、北京、广州和南京4个城市卖地收入均超过700亿元,位列榜单第2-5席。不过,从供应角度来看,2020年上半年,300个城市土地整体供应量同比上涨1%,成交量减少11%,成交均价上涨14%,溢价率下降3%。  分城市来看,一线城市土地供需比走高,出让金较去年上涨超过50%,溢价率同比下滑3个百分。二线城市土地供应量较去年上扬,成交量同比走低,出让总金额同比减少。三、四线城市供应量同比基本不变,成交方面量跌价涨,溢价率达到19%,超越一、二线城市。  谢逸枫认为,进入二季度以来随着疫情的阴霾逐渐褪去,全国土地市场活跃度提升,市场加大供货力度,弥补了疫情期间的供应不足,同时成交形势也开始明显回暖,一方面是二三月份积压的土地需求集体释放;另一方面,受到当前融资环境较为乐观的影响,房企手中粮草充足。  线上营销卖房、全民经纪人成趋势  行业回暖,房企销售逆势上涨跟创新线上营销方式、发展全民经纪人息息相关。  今年,受疫情影响,全国各地线下卖房活动暂停。房企再次纷纷喊出全民卖房的口号。开发商纷纷推广自家的线上营销平台,并号召全民加入经纪人的行列。  有监测数据显示,今年以来,200强房企中有143家房企重启或新推出线上售楼处,107家房企推出集团或区域自有平台线上售楼处,其中搭建小程序的就达到85家。  “加入全民经纪人,月入上万不是梦”。疫情期间,各大房企打出这样的广告充斥在各种社交平台。全民经纪人是全民营销活动的另一种称呼,是指任何人都可以成为地产项目的销售人员,并推荐身边有购房需求的人到地产项目营销中心选房,客户成功购房后,经纪人获得相应佣金回报。根据项目情况,少则几千,多则上万,一般收益在1-3%之间。  “现在卖一套房子的钱比自己的工资还高。”在一家互联网公司做游戏项目销售的李乐向长江商报记者谈起自己现在正在做全民经纪人的时候十分得意,她坦言自己也是一次偶然机会看到一家大型房企招全民经纪人的广告,疫情期间在家闲着、抱着试一试的心态加入,通过自己的人脉成功卖出房还拿到了不菲的佣金。  此外,各大房企开始着力推广自己的线上营销平台上,又掀起一波全民营销、全民兼职销售员或经纪人的浪潮,如碧桂园的“凤凰云”、恒大的恒房通、富力旗下的富力好房等。房企的目的很简单,给予和中介机构同样甚至更低的佣金,发动尽可能多的人来卖房。  从现实成效来看,全民经纪人的营销方式确实助推了业绩的增长和房子的去化率。例如恒大就创下了3天成交近5万套,锁定580亿元销售额的战绩,整个2月实现了470亿的销售额,是唯一一家成交上涨的企业。而且通过低认购金额和注册奖励等举措,圈到了一大批客户,这一庞大的客群,未来有可能成为取代中介渠道的资本。  易居研究院研究中心严跃进向长江商报记者表示,“全民经纪人”营销模式是一把双刃剑,一方面,大力推行“全民经纪人”模式是一种营销创新,让普通人也能赚到高额佣金,并有效带动房企销售业绩,让这个市场更加多元化;另一方面,这种模式首先势必会打破房产经纪市场的正常秩序,私单乱飞,对于广大购房人而言,难以得到专业规范的服务保障。  武昌一楼盘开盘现场火热,咨询者络绎不绝。编者观点:从上半年的楼市表现看:1、一线、新一线、二线城市依然是资本和开发商的追逐热点,土地及销售均快速回暖,增值潜力显现,同时受到房地产“四限”的影响,一、二手房市场依然存在倒挂。2、房企集中度继续增加,百强市场占有度持续在50%以上,市场将继续向百强企业集中。3、“全民经纪人”模式不具有可持续性,虽可短期内促进部分房企的销售业绩,如长期持续,将扰乱地产的秩序。